สำหรับท่านใดที่กำลังมองหาบ้าน หรือที่ดิน ก่อนที่เราจะตัดสินใจซื้อ เราต้องศึกษาข้อมูลต่าง ๆ ให้ดีและครบถ้วนเสียก่อน จริง ๆแล้วว่า ที่ดินมีกี่ประเภท หรือว่าที่ดินคืออะไร ร่วมถึงแบบไหนซื้อแบบไหนขายได้ ต้องมาเช็กให้ชัวร์กันด้วย ซึ่งเพราะในปัจจุบันที่ดินจะถูกแบ่งออกเป็นหลายประเภท มีทั้งแบบเป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินและเอกสารสิทธิที่ดิน ประเภทต่าง ๆ มีทั้งแบบคนทั่วไปอย่างเรา ๆ สามารถซื้อขาย แลกเปลี่ยนการครอบครองได้ตามกฎหมาย และก็แบบที่รัฐบาลออกสิทธิให้ใช้ประโยชน์ แต่ไม่อนุญาตให้ครอบครอง หรือซื้อขายโอนสิทธิกันได้ ซึ่งทำให้เกิดความเข้าใจผิดระหว่างผู้ซื้อผู้ขาย จนเกิดข้อพิพาทฟ้องร้องให้เห็นกันอยู่บ่อย ๆ หากท่านใดอยากทำความเข้าใจ เราได้รวมและย่อมาให้เข้าใจได้ง่ายแล้ว
จอห์นนี่ โซมาลี คือใคร ทำความรู้จัก Johnny Somali สตรีมเมอร์ตั่วเฮีย เอืมกันทั้งโลก
ที่ดินมีกี่ประเภท หมายถึงที่ดินคืออะไร มาทำความเข้าใจกัน
คำว่า “ที่ดิน” ในทางกฎหมาย หมายถึง พื้นที่ดินทั่วไป ซึ่งไม่ได้จำกัดแค่ที่ดินที่ใช้สร้างอาคารบ้านเรือนหรือทำการเกษตรเท่านั้น แต่ยังครอบคลุมไปถึงที่ดินตามธรรมชาติ ได้แก่ ภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลําน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเล ซึ่งสำหรับคำถามว่า ที่ดินมี กี่ประเภท หลัก ๆ แล้วที่ดินในประเทศไทยแบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ
ที่ดินของรัฐ
ตามประมวกฎหมายที่ดินมาตรา 2 ระบุไว้วว่า เป็นที่ดินที่ไม่ได้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลใดบุคคลหนึ่งให้ถือว่าเป็นของรัฐ และเป็นที่ดินที่อยู่ในการดูแลของหน่วยงานราชการ เช่น กรมธนารักษ์ กรมพัฒนาที่ดิน กรมส่งเสริมเกษตรกร ฯลฯ ซึ่งถือว่าเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ใช้เพื่อสาธารณะประโยชน์ส่วนรวม หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ได้แก่ อุทยานแห่งชาติ ที่ป่าไม้ ที่ราชพัสดุ
ที่ดินของเอกชน
ที่ดินที่ประชาชนทั่วไปสามารถจดทะเบียน เพื่อทำการซื้อ-ขาย แลกเปลี่ยน ให้เช่า ฯลฯ ได้หากมีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ได้แก่ โฉนดที่ดิน โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” เป็นต้น
1.ที่ดินที่สามารถซื้อ-ขาย-โอนได้
1.1 โฉนดที่ดิน
โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 หรือ ครุฑแดง เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ ออกโดยกรมที่ดินตามประมวลกฎหมาย โดยถือว่าผู้เป็นเจ้าของที่ดินมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างสมบูรณ์ สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้นได้อย่างเต็มที่
ซึ่งในโฉนดที่ดินจะมีการระบุข้อมูลสำคัญต่าง ๆ เอาไว้ ได้แก่ เลขโฉนดที่ดิน ตำแหน่งที่ดิน รายชื่อผู้ครอบครองโฉนด ขนาดที่ดิน ลักษณะที่ดิน และสารบัญจดทะเบียน ซึ่งในเอกสารในส่วนนี้ยังรวมไปถึงโฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ที่ออกตามกฎหมายเก่าด้วย
1.2 หนังสือรับรองการทำประโยชน์
หนังสือที่ได้รับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่ามีการทำประโยชน์ในที่ดินนั้นแล้ว มีดังนี้
น.ส.3 น.ส.3 ข. หรือ ครุฑดำ
เอกสารที่ออกให้กับผู้ครอบครองที่ดินทั่วไป ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน แต่สามารถทำการซื้อ ขาย โอน และสามารถนำไปขอออกโฉนดที่ดินได้ โดยไปยื่นคำขอ ณ สำนักงานที่ดินในจังหวัด และทำการรังวัดพร้อมติดประกาศเรียบร้อยแล้ว
น.ส.3 ก. หรือครุฑเขียว
เอกสารที่ออกให้กับผู้ครอบครองที่ดินทั่วไป ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศและการกำหนดตำแหน่งที่ดิน สามารถทำการซื้อ ขาย โอน และสามารถนำไปขอออกโฉนดที่ดินได้เลย โดยไม่ต้องรอการรังวัดและประกาศจากราชการ
ข้อควรระวัง
ที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ปล่อยทิ้งร้างไว้เกิน 10 ปี และที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ปล่อยทิ้งร้างไว้เกิน 5 ปี ที่ดินดังกล่าวจะตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย
หากปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผย มีเจตนาเอาเป็นเจ้าของ โดยเจ้าของที่ดินไม่เข้าไปขัดขวาง ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีติดต่อกัน บุคคลที่เข้าครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองได้
ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. และ น.ส.3 ข.) ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง 1 ปีเท่านั้น แล้วผู้ที่ถือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก็จะเสียสิทธิ
2.ที่ดินที่ซื้อ-ขาย-โอนไม่ได้
2.1 น.ส.2
น.ส. 2 น.ส. 2 ก. หรือ ใบจอง เป็นหนังสือแสดงการครอบครองที่ดินชั่วคราว ออกโดยโครงการจัดที่ดินให้ประชาชน มีเงื่อนไขว่าจะต้องทำประโยชน์ภายใน 6 เดือน และทำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี และใช้ที่ดินให้ได้อย่างน้อย 75% ห้ามโอน 5 ปี หรือ 10 ปี แล้วแต่กรณี หากสามารถทำตามข้อกำหนดได้ ก็สามารถนำไปขอออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินได้ แต่อย่างไรก็ตามไม่สามารถขายหรือจำนองได้ ยกเว้นเป็นมรดก
2.2 ส.ป.ก.4-01
ส.ป.ก.4-01 หรือ ครุฑสีน้ำเงิน เป็นหนังสืออนุญาตที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เพื่อให้เข้าไปทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดินได้ มีสิทธิในการถือครองและทำประโยชน์ในพื้นที่ที่กำหนด รายละไม่เกิน 50 ไร่ แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ไม่สามารถซื้อ ขาย โอน ได้ ยกเว้นเป็นมรดกให้แก่ทายาทโดยธรรม
2.3 สทก.
สทก. หรือ สิทธิทำกิน เป็นหนังสือที่กรมป่าไม้ออกให้กับคนที่บุกรุกที่ทำกินในป่าสงวนแห่งชาติ ซึ่งเป็นการกระทำที่ฝ่าฝืนกฎหมาย แต่รัฐออกเอกสารนี้ให้เพื่อเป็นการผ่อนผันและอาศัยต่อได้เป็นการชั่วคราว และไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนได้ ยกเว้นสิทธิตกทอดเป็นมรดกเท่านั้น
2.4 ภ.บ.ท.5
ภ.บ.ท.5 หรือ ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ ใช้เป็นหลักฐานว่า ได้จ่ายภาษีบำรุงท้องที่ประจำปีแล้ว ไม่ใช่เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินแต่อย่างใด ส่วนที่ดินยังคงเป็นของรัฐ เพียงแต่มีการอนุญาตให้คนเข้าไปอาศัยหรือทำประโยชน์ชั่วคราวได้ แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ ไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนได้
สรุป หลายคนคงเข้าใจกันบ้างแล้วแต่สำหรับใครที่ยังสงสัยอยูว่า ที่ดินมีกี่ประเภท เราจะพูดให้เข้าใจง่าย ๆ คือในประเทศไทยแบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ 1.ที่ดินรัฐ 2.ที่ดินเอกชน สำหรับที่ดินที่สามารถซื้อ ขาย โอน จำนองได้นั้น ได้แก่ ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินหรือที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ประกอบด้วย น.ส.3 น.ส.3 ข และ น.ส.3 ก. หรือสังเกตได้จากตราครุฑ สำหรับใครที่กำลังจะทำธุรกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินก็อย่าลืมเช็กเอกสารและรายละเอียดในเอกสารให้เรียบร้อยด้วยนะคะ จะได้ไม่มีปัญหาตามมาทีหลัง
ขอบคุณเนื้อหาจาก : wikipedia
